دیدارنیوز -
بابک مجیدی: بار دیگر با نزدیک شدن به فصل تابستان، بازار تغییر مسکن و اجاره نشینی دوباره به جریان می‌افتد. اما سال ۹۹ با سال‌های گذشته بسیار تفاوت دارد. تفاوت آن در وجود ویروس منحوس کرونا است که زندگی اکثر مردم ایران را تا حدودی مختل کرده و از لحاظ اقتصادی نیز مشکلاتی برای جامعه به وجود آورده است. این مشکلات در حوزه مسکن و اجاره نشینی نیز به خوبی خود را نشان می‌دهد. حال باید به سراغ این مساله برویم که چرا تا این حد اجاره خانه‌ها بالا رفته و چه سازوکاری در افزایش اجاره بها و وجود دارد.
فرمولی برای رهن و رهن و اجاره مسکن
نحوه محاسبه میزان رهن کامل یک خانه به سن بنا، موقعیت و امکانات آن بستگی دارد، زیرا قیمت خانه تابع این متغیرها است و میزان رهن هم از روی قیمت کل محاسبه می‌شود. هر چه سن بنا بیشتر بوده و به‌نوعی قدیمی‌تر باشد، مبلغ رهن کامل خانه کمتر می‌شود. به این صورت که میزان رهن کامل خانه قدیمی‌ساز (بالای ده سال ساخت) معادل یک ششم قیمت کل خانه است.
به‌عنوان مثال هر متر از یک خانه 10 سال ساخت، 3 میلیون تومان قیمت دارد. نحوه‌ی محاسبه رهن کامل این خانه به این صورت است که در ابتدا قیمت کل محاسبه شده که معادل سیصد میلیون تومان می‌شود. سپس این مبلغ را تقسیم بر شش کرده و قیمت رهن کامل را محاسبه می‌کنیم که معادل پنجاه میلیون تومان می‌شود.
اما اگر خانه‌ای نوساز بوده و یا کمتر از ده سال سن داشته باشد، به‌عنوان مثال باز هم یک خانه صد متری که قیمت هر متر مربع آن سه میلیون تومان باشد، قیمت کل خانه را تقسیم بر چهار می‌کنیم. یعنی سیصد میلیون را تقسیم بر چهار می‌کنیم که معادل هفتادوپنج میلیون می‌شود.
برای محاسبه میزان اجاره یک خانه باز هم باید از قیمت کل خانه شروع کنیم. به همین منظور یک خانه صد متری نوساز را در نظر بگیرید که قیمت هر مترمربع سه میلیون باشد و قیمت رهن کامل این خانه هفتاد و پنج میلیون است. قیمت اجاره این خانه هم با توجه به قیمت رهن کامل محاسبه می‌شود. معمولاً قیمت اجاره خانه بابت هر میلیون رهن سی هزار تومان است. یعنی اگر شما بخواهید به‌جای رهن کامل، خانه فوق را به‌صورت رهن و اجاره در نظر بگیرید، به ازای هر یک میلیونی که از مبلغ رهن کم شود، باید سی هزار تومان به مبلغ اجاره‌بها اضافه کنید. به‌عنوان‌مثال اگر بخواهید برای خانه‌ی مذکور شصت و پنج میلیون به‌عنوان رهن بپردازید، باید ماهیانه سیصد هزار تومان هم به‌عنوان اجاره پرداخت کنید. از طرفی اگر بخواهید هیچ مبلغی به‌عنوان رهن نپردازید، باید ماهیانه ۲۴۵۰۰۰۰ تومان اجاره پرداخت کنید.
دست موجر برای افزایش قیمت اجاره چقدر باز است؟
قیمت اجاره بها نسبت به سال گذشته بیش از دو برابر افزایش داشته است. لازم به ذکر است که قانون مشخصی نیز برای اینکه موجر تا چه اندازه می‌تواند درصد اجاره را افزایش دهد وجود ندارد. اما در قرارداد اجاره مسکن طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، تابع آزادی اراده طرفین است و می‌توان گفت افزایش قیمت اجاره مسکن فقط بر اساس توافق انجام می‌شود. به نظر می‌رسد در شرایط کنونی بازار راکد و ناتوانی مستاجرها از پرداخت اجاره بهای بیشتر، دو عامل اصلی در رسیدن به نقطه توافق میان مستاجر و موجر، موثر است: اول، رقابت در بازار اجاره بها و دوم اعلام نرخ تورم.
گزارش میدانی از افزایش قیمت اجاره مسکن در روز‌های کرونایی در چند محله تهران
در ایام کرونایی خیلی از صاحب‌خانه‌ها با توجه به افزایش دو برابری قیمت مسکن نسبت به سال گذشته، می‌ترسند که با افزایش اجاره مسکن خود به مستاجران، خانه‌هایشان خالی شود. گزارش میدانی خبرنگار دیدارنیوز، در محله‌های نواب، آذربایجان، آزادی و توحید خبر از افزایش اجاره خانه‌ها می‌دهد. هر چند این افزایش تا حدودی با لطافت صاحب‌خانه‌ها همراه بوده، اما قیمت اجاره مسکن از بهار سال ۹۸ تا بهار ۹۹، حدود ۵۰ درصد افزایش داشته است.
آن‌طور که از فضای بازار اجاره دیده و شنیده می‌شود، برخی از صاحب‌خانه‌ها با مستاجران خود تماس گرفته‌اند که یا با افزایش اجاره بها موافقت کنند یا اینکه به فکر جای دیگری برای سکونت باشند. این در شرایطی است که قیمت‌های پیشنهادی به مستاجرها، در برخی موارد با رشد بیش از ۵۰ درصدی همراه بوده است. برای مثال، یکی از صاحب‌خانه‌ها در خیابان دامپزشکی، در حالی که از مستاجر خود ماهانه ۲ میلیون تومان دریافت می‌کرد، حالا پیشنهاد دریافت ماهانه ۵ میلیون تومان را داده است!
از سوی دیگر، با صاحبخانهای روبه‌رو شدیم که بین ۵۰ تا ۷۰ میلیون تومان به رهن منزل خود اضافه کرده است. یکی از مشاوران املاک عنوان کرد: یک واحد آپارتمان ۷۰ متری قبلا در خیابان خوش در محله نواب قیمت رهنی در حدود ۱۰۰ میلیون تومان داشت و امسال قیمت رهن ۱۷۰ میلیون تومان شده است. این یعنی پیشنهاد افزایش ۷۰ درصدی رهن خانه.
یکی از اجاره‌نشین‌ها به خبرنگار دیدارنیوز گفت: من ۵۰ میلیون تومان دارم و ماهی ۲.۵ میلیون تومان می‌خواهم اجاره بدهم، اما کسی آدم را تحویل نمی‌گیرد. مالک هر رقمی که بخواهد، می‌گوید و اصلا هیچ نظارتی وجود ندارد.
مستاجر دیگری که جلوی بنگاه املاکی در محدوده خیابان نواب ایستاده و به پیشنهاد‌های اجاره نگاه می‌کرد، گفت: قبلا در خانه‌ای سکونت داشتم و ۷۵ میلیون تومان رهن پرداخت کردم، حالا برای همان خانه باید ۱۳۰ میلیون تومان پول رهن بدهم.
بنگاه‌داری در خیابان آذربایجان می‌گوید: سال گذشته صاحبخانهای به منصف بودن شهره بود، اما امسال به دلیل مشکلات زندگی مجبور شده است اجاره ماهیانه خودش را که سال پیش حدود ۲۰۰ هزار تومان بود به ماهی ۱.۵ میلیون تومان افزایش دهد.
یک صاحبخانه که در بنگاه معامله مسکن در منطقه توحید نشسته بود گفت: سال گذشته که درآمد تا حدودی بدون مشکل بود با مستاجرم راه می‌آمدم و خیلی برای گرفتن اجاره به او فشار نمی‌آوردم، اما امسال با این روند نمی‌شود و مجبور شد بلند شود. حالا برای اجاره دادن خانه با ودیعه ۱۵۰ میلیون و اجاره ۳ میلیونی حتی کسی زنگ هم نمی‌زند.
آمارها چه می گویند؟
با وجود آنکه مرکز آمار ایران، میانگین افزایش سالانه قیمت اجاره در کشور در فصل زمستان ۹۸ را بالغ بر ۳۱.۶ درصد اعلام کرد، ولی بررسی‌های میدانی حاکی از رشد حدود ۵۰ درصد و حتی بیشتر در شهر تهران دارد.
از سوی دیگر طبق گزارش‌های رسمی در کل کشور از زمستان ۹۶ تا زمستان سال گذشته میانگین افزایش اجاره‌بها بین ۱۶.۸ درصد تا ۳۱.۶ درصد متغییر بوده است که کمترین آن مربوط به زمستان ۹۶ می‌شود.
طبق گزارش مرکز آمار ایران از شهر تهران، میانگین افزایش قیمت اجاره از اواخر سال ۹۶ تا اواخر سال ۹۸ تقریبا نصف میزان رشد قیمت مسکن بوده است. به همین منظور، میانگین قیمت رشد نرخ اجاره در پایتخت ایران، از انتهای پاییز ۹۶ تا پایان پاییز ۹۸ بالغ بر ۷۶.۱ درصد بوده است. در حالیکه نرخ رشد قیمت فروش عدد ۱۴۵ درصد را نشان می‌دهد.
بر اساس این گزارش، متوسط افزایش قیمت اجاره برای خانوار‌هایی که تمدید قرارداد داشتند، در سال ۹۷ به ۱۷.۲ درصد در بهار، ۲۶.۳ درصد در تابستان، ۲۵.۴ پاییز و در روندی کاهشی به ۲۱ درصد در زمستان می‌رسد. اما در سال ۹۸ اجاره‌بها افزایشی بوده و از ۲۷ درصد در بهار به ۲۷.۱ تابستان، ۳۱.۲ درصد پاییز و در نهایتا ۳۱.۶ درصد در زمستان می‌رسد.
منبع: دنیای اقتصاد
بررسی آگهی‌های موجود در بازار اجاره حاکی از آن است که برخی از مستاجران مشتاق اجاره ملک با رهن کامل با مساحت ۷۰ تا ۹۰ مترمربع به بالا هستند. البته در بازار آپارتمان‌های نقلی نیز آگهی رهن کامل قابل دسترسی است، اما در عمده موارد عبارت «قابل تبدیل» قید شده است؛ زیرا میزان رهن و اجاره این املاک بستگی زیادی به استطاعت پرداخت متقاضیان اجاره آنها دارد.
مستاجران دو برابر شدند
آخرین گزارش مرکز آمار ایران از بازار مسکن نشان می‌دهد تعداد خانوار‌های ساکن در واحد‌های مسکونی ملکی در سال ۸۵ حدود ۱۱ میلیون خانوار بوده که با حدود ۳۰ درصد رشد به ۱۴ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار در سال ۹۸ رسیده است. همچنین تعداد خانوار‌های ساکن در واحد‌های مسکونی اجاره‌ای در سال ۸۵ حدود ۳ میلیون و ۹۸۱ هزار خانوار بوده که در سال ۹۸ با بیش از ۸۰ درصد رشد به ۷ میلیون و ۲۵۰ هزار خانوار رسیده است.
از علل افزایش اجاره نشینی می‌توان به افزایش مداوم قیمت مسکن، تولید ناکافی مسکن با توجه به رشد جمعیت زوج‌های جوان، افزایش مهاجرت به شهر‌ها و توان پایین متقاضیان نام برد. این در حالی است که اغلب خانواده‌های ایرانی به سکونت در واحد‌های ملکی تمایل دارند، اما عمده جوان‌ها توان خرید مسکن ندارند. به همین دلیل وارد بازار اجاره می‌شوند که باعث فشار به بازار اجاره نشینی و افزایش آن می‌شود.
افزایش ۲۱ درصدی حقوق کارگران و دردسر مستاجر بودن
حقوق کارگران طبق دستورالعمل جدید وزارت کار، تعاون رفاه اجتماعی، ۲۱ درصد افزایش پیدا کرد، اما با توجه به گرانی و افزایش قیمت‌ها در تمام حوزه‌ها، کارگرانی که مستاجر هستند با مشکلات زیادی مواجه می‌شوند. حق مسکن کارگران در سال ۹۹ به ۲۰۰ هزار تومان رسیده است و اگر این طرح اجرایی شود، حقوق کارگر با دریافت حق مسکن، خوراک و پوشاک در بهترین حالت ممکن به حدود ۲ میلیون ۸۰۰ هزار تومان خواهد رسید. اما نسبت آن به افزایش قیمت مسکن بسیار ناچیز است.
طبق گفته بانک مرکزی در سال ۹۷ متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع زیربنای واحد مسکونی معامله شده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۹.۴ و ۷۴.۱ درصد افزایش نشان می‌دهد.
۸ میلیون تومان، قیمت متوسط یک متر مربع زیربنای مسکونی است، اما کمترین قیمت هر مترمربع مسکونی در تهران، ۵ میلیون تومان است؛ پس کمترین قیمتِ زیربنای واحد مسکونی کارگری – بازهم در پایین دست‌ترین محلات شهری- ۳۰۰ میلیون تومان می‌شود. حال اگر کمترین نسبت رهن به قیمت مسکن یعنی یک‌ششم را مبنا قرار دهیم یعنی فرض بگیریم که رهن مسکن، یک‌ششم قیمت آن است، کمترین میزان رهن یک خانه در تهران، ۵۰ میلیون تومان می‌شود که با استفاده از فرمول عرفیِ تبدیل رهن به اجاره که اتحادیه املاک آن را مبنا قرار می‌دهد، به اجاره ماهیانه تقریبی ۱ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان می‌رسیم.
این‌ها آمار سال ۹۷ است و هنوز بانک مرکزی آماری مربوط به سال ۹۸ و ۹۹ ارائه نکرده و قطعا این رقم افزایش چشمگیری پیدا کرده است. باید به صراحت گفت که حداقل دستمزد کارگران در سال جدید هیچ نسبتی با وضعیت مسکن و اجاره بها ندارد.
مالیات بر خانه‌های خالی از امسال اجرایی می‌شود
در بازار بی سروسامان خانه و افزایش بالای قیمت اجاره نشینی در کشور، طرحی از تابستان امسال اجرایی می‌شود به نام طرح مالیات گرفتن از خانه‌های خالی. طبق گفته وزیر مسکن، راه و شهرسازی در کشور ۲ میلیون مسکن خالی وجود دارد که اگر این میزان مشخص و مالیات آن گرفته و به بازار ارائه شود گشایشی در کار و زندگی مردم ایجاد خواهد شد.
محمود علیزاده معاون سازمان امور مالیاتی درباره فرمول اجرایی مالیات بر خانه‌های خالی گفت: مالیات بر خانه‌های خالی با مالیات بر اجاره کاملاً تفاوت دارد؛ مالیات بر اجاره سالهاست فعال است و در شهر‌های بزرگ مثل تهران و اصفهان بنا‌های مسکونی تا ۱۵۰ متر مشمول مالیات اجاره نمی‌شود و معاف از مالیات بر اجاره هستند. اما این معافیت برای مالیات بر خانه‌های خالی وجود ندارد. یعنی هم خانه‌های بزرگ‌تر از ۱۵۰متر و هم خانه‌های کوچک‌تر از ۱۵۰ متر، در صورتی که به عنوان خانه خالی شناسایی شوند، مشمول مالیات بر خانه‌های خالی می‌شوند.
وی درباره معیار‌های شناسایی خانه‌ها به عنوان خانه خالی گفت: اگر هر واحد مسکونی بیش از یک سال خالی از سکنه و بدون استفاده باشد، به عنوان خانه خالی، مشمول مالیات موضوع ماده ۵۴ مکرر قانون می‌شود. بدین شکل که سال اول مشمول مالیات نیست، اما در سال دوم به میزان ۵۰ درصد «ارزش اجاری ملک» مشمول مالیات می‌شود.
علیزاده درباره «ارزش اجاری ملک» که مبنای تعیین مالیات خانه خالی است، گفت: اجاره ملک اگر ماهی ۵ میلیون تومان باشد، این ۵ میلیون در طی دوازده ماه سال به ۶۰ میلیون تومان می‌رسد و مالیات بر اساس این مبلغ اعمال می‌شود. سال اول معاف از مالیات است؛ در سال دوم ۵۰ درصد ارزش اجاره ملک به عنوان مالیات اخذ می‌شود، در سال سوم۱۰۰ درصد آن به عنوان مالیات اخذ می‌شود و در سال چهارم و بعد از آن یک و نیم برابر رقم ارزش اجاری ملک به عنوان مالیات دریافت می‌شود.
نظام مالیاتی در ایران سالهاست که از نقص و فساد رنج می‌برد. روشن نیست که طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی که سالهاست که سخن از اجرای آن می‌رود، حتی در صورت اجرا، چه تاثیراتی بر بازار مسکن در ایران خواهد داشت. با این حال به نظر نمی‌توان به این طرح هم مانند همه طرح‌های دهه‌های اخیر چندان خوش‌بین بود.
هر چه هست این روزها بازار اجاره مسکن دمار از روزگار مردم در آورده است. سقوط سطح زندگی تمام مستاجران مشهود است و رواج پدیده‌هایی چون هم خانگی دو خانوار در یک مسکن یا پشت بام خوابی بیش از سال‌های گذشته احساس می‌شود. این همه در بحران شدید اقتصادی ناشی از تحریم و کرونا باری صد چندان بر دوش ضعیف‌ترین اقشار است. آنها که از سطح متوسط به زیر خط فقر سقوط کرده‌اند و می‌کنند. به نظر چاره‌ای هم در کار نیست.