این موج مهاجرت جدید، موجب رانده‌شدن اقشار ضعیف و کم‌درآمد به حاشیه‌های شهر و بافت‌های فرسوده می‌شود که نتیجه این نوع از مهاجرت نیز موجب بروز مشکلات عدیده فرهنگی، اجتماعی و همچنین گسترش افقی شهرها و برهم‌خوردن نظم و مدیریت شهری می‌شود
دیدارنیوزـ احمد کاظمی: این روزها افزایش سرسام‌آور قیمت مسکن در تهران و کلان‌شهرها همه را از پیر و جوان شوکه کرده است. کافیست تا نگاهی به اطرافمان بیندازیم و جوانان دم‌بختی را ببینیم که با هزار امید و آرزو، هزینه های برگزاری مراسم عروسی و جهیزیه را تهیه کرده‌اند، ولی به علت عدم توانایی در اجاره و یا خرید مسکن از ازدواج بازمانده‌اند. علاوه بر این، خیل عظیمی از کارمندان، کارگران و بازنشستگانی که سالها، ذره ذره پس‌انداز کردند تا در ایام میانسالی خود، سقفی مطمئن بر بالای سر خود ببینند نیز انگار این آرزو را باید در زیر خروارها بِتن و آهن و سیمان مدفون کنند.
اما براستی دلیل این گرانی‌های سرسام آور قیمت مسکن چیست ؟
کارشناسان حوزه اقتصاد چندین عامل اساسی را در این میان موثر می دانند :
۱ - کاهش عرضۀ املاک
در مصاحبه‌ای که با بنگاه‌های مسکن داشتیم همگی اذعان می‌کردند بدلیل افزایش سرسام آور قیمت زمین، مصالح و دستمزدها دیگر ساخت مسکن به صرفه نیست و افراد کمتری نسبت به قبل در این عرصه فعالیت دارند. این دلایل دست به دست هم دادند و باعث کاهش عرضه مسکن شده است. آنها نیز از این افزایش قیمت مسکن ناراضی هستند و رکود جاری در مسکن را به ضرر خود می‌دانند.
۲ – بی‌ثباتی در بازار
امروزه عملا با افزایش قیمت مسکن ثابت شده است چنانچه خرید و فروش ملک با میزان تقاضای آن در بازار تناسبی نداشته باشد، باز هم بی ثباتی در این بازار ادامه می‌یابد و امیدی به آرامش آن در ماه های آینده مشاهده نمی شود. همین بی‌ثباتی موجب شده است که سردرگمی افرادی که درصدد خرید یا فروش املاک خود هستند زیاد شده و نتوانند تصمیم درستی در این زمینه بگیرند
همچنین انبوه سازان از سودده نبودن انبوه سازی و ساخت و ساز در کشور می گویند. به نظر آنها در این شرایط بهتر است افراد از املاکی که پیش از این ساخته شده است، استفاده کنند تا درصدد ساخت و ساز جدیدی باشند، چرا که امروزه هزینه های ساخت یک ملک از ابتدا تا انتها بیشتر از یک ملک تمام شده خواهد شد. فقط در یک قلم، ارزش فولاد در این مدت ۲۵۰ درصد رشد داشته است. همچنین به دلیل روشن نبودن وضعیت تحریم ها در ماه های آینده، امکان تامین مصالح ساختمانی دشوار تر خواهد بود و ممکن است ساخت و ساز کنندگان، مشکل جدی در تامین مصالح خود داشته باشند.
همچنین تا زمانی که نقدینگی و سرمایه مردم به سمت جایگزین‌های واقعی سرمایه‌گذاری با ثبات، بادوام و بلند مدت مانند انرژی، تکنولوژی، توریسم و حمل و نقل که برای کشور مزیت رقابتی ایجاد می‌کند هدایت نشود و همچنین مسئله تحریم‌ها اعم از تحریم‌های اولیه و ثانویه حل نشود، مردم به سمت سرمایه‌گذاری در چند دارایی موجود اعم از ارز، طلا و مسکن حرکت خواهند کرد و مشکلات به صورت ریشه‌ای حل نخواهند شد.
۳ – نگاه غلط به مسکن
یکی از بزرگ‌ترین مشکلات کشور در این زمینه که سابقه آن به قبل از انقلاب نیز باز می‌گردد ماهیت سرمایه‌ای بودن مسکن در ایران است. امروزه در اکثر کشورهای توسعه یافته به غیر از برخی محلات اعیانی و لوکس، مسکن یک سرمایه محسوب نمی شود؛ چرا ؟ چون در این کشورها سالانه دولت از مالکان بابت املاکی که دارند مالیات می‌گیرد که این مالیات برای املاک خالی بسیار زیاد است. همچنین در آنجا به دلیل استانداردهای بالای شهری، صاحبان املاک موظفند سالانه مبالغی را جهت تعمیر و نگهداری ملک خود هزینه کنند.
همچنین دولت با نظارت دقیق و غیرمستقیمی که بر بازار اجاره و خرید دارد ، از افزایش قیمت‌ها جلوگیری می‌کند بطوریکه هیچ مالکی نمی‌تواند خودسرانه، بیش از درصد اعلامی از طرف دولت اقدام به افزایش اجاره‌بهای ملک خود کند و در صورتی می‌تواند مستاجر را از خانه بیرون کند که اثبات کند آن ملک اضافی خود را برای اسکان شخصی خود و خانواده‌اش نیاز دارد. همه این عوامل دست به دست هم داده‌اند تا نگاه مردم به مسکن را به عنوان یک کالای سرمایه‌ای تغییر دهد.
۴ – کاهش ارزش پول ملی کشور
مسکن همیشه به عنوان یکی از ارکان اقتصاد در کشور شناخته شده است و وقتی نرخ ارز افزایش پیدا می کند، این بخش نیز مورد توجه دلالان و سرمایه گذاران قرار می گیرد. به همین علت تا زمانی که نرخ ارز و دلار در کشور به حالت عادی خود برنگردد قیمت مسکن به رشد صعودی خود ادامه می دهد.
اما مشکلات ناشی از افرایش قیمت مسکن به همین جا نیز ختم نمی‌شود. این افزایش قیمت روی دیگری نیز دارد و آن هم ایجاد موج مهاجرت از تهران و کلان شهرها به سوی شهرهای اقماری و حاشیه نشینی است.
۵ - ظرفیت پایین اقتصاد مسکن
ساخت و ساز دیگر در تهران مانند گذشته سود ندارد. بین سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ همزمان با شروع طرح مسکن مهر، انبوه‌سازان در کلان‌شهرها دست به کار شدند و سودهای خوبی به جیب زدند تا جایی که در برخی موارد، سود سازندگان واحدهای نوساز به ۱۰۰ درصد می‌رسید.
روندی که با رکود بخش مسکن از سال ۱۳۹۲ متوقف شده و با توجه به افزایش قیمت مصالح ساختمانی و جهش قیمت دلار در سال ۱۳۹۷ حالا دیگر کمتر سازنده‌ای ریسک سرمایه‌گذاری در بخش مسکن را می‌پذیرد. این روزها تمایل صاحبان املاک کلنگی و بساز و بفروش‌ها برای انعقاد قراردادهای مشارکتی به شدت پایین آمده است. مهم‌ترین عامل این موضوع به ظرفیت پایین مسکن نسبت به بازارهای موازی مانند طلا و ارز مربوط می‌شود.
محاسبه رشد قیمت دلار، سکه و مسکن از ابتدای سال ۱۳۹۶ تا روز ۲۴ شهریورماه ۱۳۹۷ حاکی از آن است که دلار ۲۴۲ درصد و سکه امامی ۲۶۵ درصد رشد داشته است؛ در حالی که نرخ رشد قیمت مسکن در همین بازه زمانی ۶۹ درصد بوده است. با این وجود، بازار مسکن به دلیل عدم تقاضای معنادار ناشی از عدم قدرت خرید طرف تقاضا، دچار رکود شده و معاملات در مردادماه نسبت به ماه مشابه سال قبل ۳۳ درصد افت کرده است.
موج مهاجرت از تهران کلید خورده است
طبق آمارها و گزارش‌های رسمی، نوسانات ارزی، رشد قیمت مسکن و اجاره بها باعث شده است ۳۵۰ هزار نفر طی پنج سال از تهران مهاجرت کنند که البته بررسی‌ها نشان داده است که این روند مهاجرت در ماه های اخیر تشدید شده است.
طبق گزارشات میدانی خبرنگار دیدارنیوز مستاجران تهرانی در حال مهاجرت به شهرهای اطراف تهران مانند پردیس، پرند، هشتگرد و محمدشهر هستند. در این میان محمدشهر کرج به دلیل برخوردار بودن از امکانات بهتر نسبت به سایر نقاط با استقبال بیشتری روبرو شده است ولی سایر نقاط نیز به تدریج در حال تبدیل شدن به کلان‌شهرهای موازی تهران هستند.
فقط در پرند هم‌اکنون ۹۶ هزار واحد جانمایی شده که تا کنون بیش از ۶۸ هزار واحد آن تحویل شده است. در پردیس از ۸۵ هزار واحد دردست ساخت ۳۰ هزار واحد افتتاح شده و در ۴۹ هزار واحد مسکن مهر تعریف شده که از این تعداد ۲۵ هزار و ۶۰۰ واحد افتتاح شده است. ۹۰۰۰ واحد دیگر هم تا شهریور ماه سال آینده آماده می‌شود. طبق وعده‌ها مترو هشتگرد و پرند نیز در صورت تامین اعتبار تا پایان سال تکمیل می‌شود.
آسیب‌های ناشی از این موج مهاجرت چیست ؟
این مهاجرت‌ها و افزایش شکاف طبقاتی موجب نابسامانی‌ها و آسیب‌های اجتماعی زیادی می‌شود که در این مقال نمی‌گنجد اما اگر بطور خلاصه بخواهیم آن را بررسی کنیم می توانیم به گفته های علی ابراهیمی کارشناس دفتر اقتصاد مسکن و صاحب‌نظر بخش مطالعات اجتماعی حوزه مسکن توجه کنیم که می گوید: هم‌اکنون بازار مسکن شهر تهران از ناحیه دو «تیپ متفاوت» از مهاجران در معرض آسیب قرار گرفته است. به گفته وی، سهم بالای مهاجرپذیری تهران نسبت به سایر شهرها و استان‌های کشور باعث شده هم‌اکنون یکی از مهم‌ترین موانع دسترسی مناسب خانوارها به مسکن در کلانشهر تهران و برخی دیگر از شهرهای اطراف آن، از ناحیه جذب جمعیت مهاجر به نواحی مختلف شهری منشا بگیرد و در نتیجه دسترسی به مسکن به دنبال افزایش تقاضا، برای خانوارها دشوارتر شود.
یک دسته از این مهاجرین، افراد و خانواده‌های تحصیلکرده و پر درآمدتری هستند که یا با هدف سکونت و اشتغال دائمی در پایتخت به این شهر مهاجرت می‌کنند یا با هدف سرمایه‌گذاری ملکی، موجب افزایش تعداد مهاجران فصلی و موقتی شهر تهران می‌شوند. آنها با مهاجرت به مناطق درونی شهر تهران موجب افزایش تقاضا و در نتیجه افزایش قیمت در تهران می‌شوند.
این موج مهاجرت جدید، موجب رانده‌شدن اقشار ضعیف و کم‌درآمد به حاشیه‌های شهر و بافت‌های فرسوده می‌شود که نتیجه این نوع از مهاجرت نیز موجب بروز مشکلات عدیده فرهنگی، اجتماعی و همچنین گسترش افقی شهرها و برهم‌خوردن نظم و مدیریت شهری می‌شود به‌طوری که براساس آمارهای اعلام شده، هم‌اکنون حدود ۱۹ میلیون نفر از جمعیت کشور در مناطق حاشیه‌ای شهرها و بافت‌های فرسوده شهری کشور زندگی می‌کنند که یکی از مهم‌ترین دلایل شکل‌گیری و تقویت این معضل، افزایش حجم مهاجرت فقرا از روستاها و سایر شهرها به نواحی حاشیه‌ای تهران است.
در جهت تایید این موضوع می‌توان به گفته وزیر پیشین مسکن اشاره کرد که گفته بود هم‌اکنون حدود ۴.۵ میلیون نفر در بافت‌های ناکارآمد تهران زندگی می‌کنند. آخوندی در ادامه این موضوع گفته بود : فروش تراکم در تهران در منطقه‌هایی مانند ۱، ۲، ۴ و ۵ نه تنها به ارتقای کیفیت زندگی کمکی نکرده است بلکه باعث توسعه گسترده سوداگری و افزایش قیمت مسکن در این کلانشهر شده و زندگی را برای افرادی با بضاعت کمتر در اطراف تهران سخت‌تر کرده است.
در این آشفته بازار حتی افزایش ۸ برابری تسهیلات مسکن در تهران و رساندن آن به سقف ۱۶۰ میلیون تومان نیز دردی از مردم دوا نکرد. طبق محاسبات هم‌اکنون تسهیلات ۱۶۰ میلیون تومانی حدود ۲۶ درصد قیمت یک واحد نوساز ۶۰ متری را در شهر تهران پوشش می‌دهد.
مهم‌ترین چیزی که در این میان فراموش شده است آسیب‌های اجتماعی و تشکیل جوامعی بی‌هویت و دارای چندپارگی فرهنگی در این نقاط جدید است. گویی سرطان بی‌هویتی تهران نه تنها دوا نشد، بلکه همچون یک تومور سرطانی در حال گسترش خود به سایر شهرها و نقاط دیگر است.
این عدم یکپارچی فرهنگی نه در بلندمدت بلکه در کوتاه‌مدت نیز خطرات فراوان اجتماعی و فرهنگی زیادی برای جامعه به بار می‌آورد و لازم است مسئولان امر توجه ویژه ای به آن بنمایند.