در قرارداد پیش‎ فروش ساختمان می‌توان مطالبه خسارت کرد، اما چگونه؟

دیدارنیوز ـ در قرارداد پیش‎فروش ساختمان می‌توان مطالبه خسارت کرد، اما چگونه؟ مطابق با قواعد کلی در تنظیم قرارداد‌ها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمی‎تواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.

در قرارداد پیش ‎فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی ‎توانند به کمتر از آن توافق کنند. میزان خسارتی که پیش‎ خریدار می‎ تواند از پیش ‎فروشنده طلب کند، بدین شرح است: در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمت‎های مشاعی ساختمان باشد، پیش ‎فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش‎ خریدار به او بپردازد.

در موردی که واحد پیش ‎فروش‌شده و بخش‎های اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوان‎ شده قابل استفاده نباشند، پیش‎ فروشنده ملزم است که معادل اجرت ‎المثل ملک یا قسمت تحویل ‎نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش‎ خریدار بپردازد. اجرت‎ المثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‎ شود.

اگر پیش ‎فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.

در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش‎ فروش، خواهان دعوا، پیش ‎خریدار است و خوانده دعوا، پیش ‎فروشنده است. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‎ فروش، دادگاه عمومی است.

از آنجایی که این دعوا، منقول است، خواهان می ‎تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.

هرچند بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش ‎فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد‌های پیش ‎فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است، به‎ دلیل اینکه تاکنون آیین‎ نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.

چگونگی صدور اجراییه

پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می‎ شود و پیش‎ خریدار می‎ تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش ‎فروشنده را شناسایی و توقیف کند تا وجه خود را از آن وصول نماید.

در صورت عدم شناسایی اموال محکوم‎ علیه (خوانده) خواهان می‎ تواند درخواست صدور حکم جلب وی را مطرح کند.

نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‌فروش.

اگر در قرارداد پیش ‎فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش ‎خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش ‎فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش ‏فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قرارداد‌های پیش ‎فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.

مستندات قانونی

بر اساس ماده ۶ قانون پیش‎فروش ساختمان، چنانچه پیش‎ فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش ‎فروش‎شده را تحویل پیش‎ خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش‎ خریدار بپردازد. مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند. اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیش‎ خریدار نیست.

۱- در صورتی که واحد پیش‎ فروش‎شده و بخش‎های اختصاصی، نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر، قابل بهره ‏برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش ‏خریدار، معادل اجرت‎ المثل بخش تحویل ‏نشده.
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‎های مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام‎ نشده به میزان قدرالسهم پیش ‎خریدار.
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمت‎های خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام ‎شده به میزان قدرالسهم پیش‎ خریدار.
۴- در صورت عدم اقدام به‎ موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.