مطابق با قواعد کلی در تنظیم قرارداد‌ها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.
دیدارنیوز ـ در قرارداد پیش‌فروش ساختمان می‌توان مطالبه خسارت کرد، اما چگونه؟ مطابق با قواعد کلی در تنظیم قرارداد‌ها و تعهدات، اگر برای تاخیر در انجام تعهدی، خسارت و وجه التزامی تعیین شده باشد، متخلف از انجام تعهد، صرفا ملزم به پرداخت آن مبلغ است و دادگاه نمیتواند او را به پرداخت مبلغ بیشتر یا کمتری محکوم کند.
در قرارداد پیش فروش ساختمان، میزان مبلغ خسارت تاخیر در انجام تعهد در قانون مشخص شده است و طرفین نمی توانند به کمتر از آن توافق کنند. میزان خسارتی که پیش خریدار می تواند از پیش فروشنده طلب کند، بدین شرح است: در موردی که عدم انجام تعهد مربوط به قسمتهای مشاعی ساختمان باشد، پیش فروشنده باید خسارت روزانه به مقدار نیم درصد نرخ روز، به میزان قدرالسهم پیش خریدار به او بپردازد.
در موردی که واحد پیش فروش‌شده و بخشهای اختصاصی مانند پارکینگ یا انباری در آن زمان عنوان شده قابل استفاده نباشند، پیش فروشنده ملزم است که معادل اجرت المثل ملک یا قسمت تحویل نشده آن را تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار بپردازد. اجرت المثل بر طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
اگر پیش فروشنده تاخیر در انتقال سند رسمی داشته باشد، موظف است که روزانه به میزان یک هزارم مبلغ قرارداد را بپردازد.
در اقامه دعوای مطالبه خسارت در قرارداد پیش فروش، خواهان دعوا، پیش خریدار است و خوانده دعوا، پیش فروشنده است. همچنین دادگاه صالح در اقامه دعوای مطالبه خسارات قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش فروش، دادگاه عمومی است.
از آنجایی که این دعوا، منقول است، خواهان می تواند به دادگاه محل اقامت خوانده، محل اجرای تعهد یا محل انعقاد قرارداد مراجعه کند.
هرچند بر اساس ماده ٢٠ قانون پیش فروش ساختمان، حل کلیه اختلافات ناشی از تفسیر و اجرای قرارداد‌های پیش فروش ساختمان بر عهده هیات داوری است، به دلیل اینکه تاکنون آیین نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه نشده، بنابراین دادگاه عمومی صالح به رسیدگی است.
پس از صدور رای به نفع خواهان و قطعیت آن، اجراییه صادر و پرونده به اجرای احکام ارسال می شود و پیش خریدار می تواند با استعلام از ادارات بانک مرکزی، ثبت اسناد و املاک، راهنمایی و رانندگی و همراه اول، اموال پیش فروشنده را شناسایی و توقیف کند تا وجه خود را از آن وصول نماید.
در صورت عدم شناسایی اموال محکوم علیه (خوانده) خواهان می تواند درخواست صدور حکم جلب وی را مطرح کند.
نکات مهم در اقامه دعوای مطالبه خسارت قانونی تاخیر در ایفای تعهدات قرارداد پیش‌فروش.
اگر در قرارداد پیش فروش، خسارتی برای تاخیر تعهد تعیین نشده باشد، خسارت قانونی قابل مطالبه است.
اگر در قرارداد مبلغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق شده باشد، آن مبلغ معتبر و قابل مطالبه است.
در صورتی که در قرارداد پیش فروش، برای تاخیر در انجام تعهد، خسارت با مبلغ کمتری توافق شده باشد، آن توافق معتبر نیست و باید بر طبق میزانی که در قانون ذکر شده است، عمل کرد.
قرارداد پیش فروش ساختمان منصرف از عقد بیع بوده و تعهدات موضوع آن در چارچوب ماده ۱۰ قانون مدنی قابل اجراست.
قرارداد‌های پیش فروش ساختمان از مصادیق بیع کلی در معین و لازم‌الاتباع است.
بر اساس ماده ۶ قانون پیش‌فروش ساختمان، چنانچه پیش فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش فروش‌شده را تحویل پیش خریدار ندهد یا به تعهدات خود عمل نکند، علاوه بر اجرای بند ۹ ماده ۲ این قانون مکلف است، به شرح زیر جریمه تأخیر به پیش خریدار بپردازد. مگر اینکه به مبالغ بیشتری به نفع پیش خریدار توافق کنند. اجرای مقررات این ماده، مانع از اعمال خیارات برای پیش خریدار نیست.
۱- در صورتی که واحد پیش فروش‌شده و بخشهای اختصاصی، نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر، قابل بهره برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش خریدار، معادل اجرت المثل بخش تحویل نشده.
۲- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم درصد بهای روز تعهدات انجام نشده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۳- در صورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای خدمات عمومی موضوع بند ۹ ماده ۲ این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن، روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش خریدار.
۴- در صورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد.
