دیدارنیوز ـ
امیر دبیری‌مهر*: اگر مسئولان کشور و مدیران نظام اعم از چپ و راست ساکن خانه‌ها و ویلا‌های مصادره‌ای، سازمانی، اعطایی با وام‌های ۳۰ ساله قرض الحسنه نبودند و این روز‌ها مدتی برای خرید و اجاره مسکن در بنگاه‌های املاک سرگردان بودند و حس حقارت و بدبختی را با تمام وجود حس می‌کردند وضعیت ملک و مسکن اینگونه نبود که هست.
بدون تعارف اگر از من بپرسید مهمترین لانه فساد و تبعیض و انحراف در اقتصاد ایران کجاست عرض می‌کنم حوزه زمین و مسکن که کمر یک ملت به جز بزرگ ملاکان و دلالان را خم کرده است. متاسفانه در ایران معیار و طراز همه قیمت‌ها از شیر پرچرب گرفته تا عدس و لوبیا و خودرو و سنگ پا، ملک و مسکن است و دولت نه تنها کاری نمی‌کند بلکه گاهی با بی تفاوتی و گاهی با دخالت‌های نادرست و سوداگرانه بر این آتش می‌دمد. مجلس یازدهم اگر فقط و فقط یک کار کند و با همکاری دیگر قوا و متخصصان صالح و سالم، بازار مسکن را با ریل گذاری صحیح و وضع قوانین عادلانه سامان دهد و به گونه‌ای منافع حرام و زیاده خواهی ملاکین و سوداگران زمین و مسکن را فدای نیاز‌های اولیه شهروندان کند، لازم نیست اقدام بزرگتری انجام دهد، همین یک کار برای سربلندی آن کافی است. البته شکی نیست هر کس به نفع مردم و عدالت با مافیای اقتصادی و شبکه‌های تودرتوی آن ـ که این روز‌ها تنها یک مورد آن را در جریان رسیدگی به دادگاه اکبر طبری می‌بینید ـ رودر رو شود باید خود را آماده پرداخت هزینه‌های هنگفت و حتی شهادت و ترور کند. در همین دادگاه هم دیدیم که همه معاملات فاسد مبتنی بر ملک و زمین و ویلا و .. بوده. منافع هزاران میلیارد تومانی خوابیده در بخش مافیای مسکن و روابط پیچیده آن‌ها با نهاد‌های حاکمیتی چیزی نیست که ذی‌نفعان بتوانند در برابر بر هم زدن آن بی تفاوت باشند.
از این‌رو مدتی است که تلاش می‌کنم نقش مافیای مسکن را در به وجود آمدن وضعیت اسفناک و فاجعه بار مسکن در کشور توضیح دهم تا ضمن آگاهی عمومی؛ برخی از مسئولان سالم و دلسوز هم هُشیار شوند و فریب تحلیل‌های شبه اقتصادی کارگزاران فکری و نظری مافیای اقتصادی را نخورند. آنان که سال‌هاست تلاش می‌کنند و متاسفانه تاکنون هم موفق بوده‌اند که وضع نابسامان اقتصاد ایران را توجیه کرده و از طریق بازی با ارقام و اعداد و استفاده ابزاری از نظریه‌ها و قوانین اقتصادی، واقعیات تعیین‌کننده پشت پرده را پنهان نگه دارند. برای مثال قیمت مسکن را در چارچوب قانون عرضه و تقاضا و متغیر‌های اقتصادی تحلیل میֱکنند در حالی که قبلا در سایت دیدارنیوز در مقاله‌ای توضیح دادم که در ایران برای پاسخ به پرسش‌های اقتصادی نمی‌توان صرفا به علم اقتصاد تکیه کرد.
به حاشیه رفتن اقتصاد سیاسی به بهانه دفاع از علم اقتصاد بزرگترین جفا به فعالان قانونمند و سالم اقتصادی و کارآفرینان و خدمت به مفسدین، رانت‌خواران و مافیای اقتصادی در ایران است که با سوء‌استفاده از ساختار‌های معیوب و معلول و فسادزا، ره صد ساله را یک شبه می‌روند و با تعمیق شکاف طبقاتی، حس تبعیض و ظلم را در جامعه شایع می‌سازند و انگیزه برای برنامه‌ریزی و فعالیت سازنده در میان مدت و بلند مدت را در جامعه به ویژه در نسل جوان متخصص ریشه‌کن می‌کنند.
برای مثال این روز‌ها وضع بازار مسکن به شکل نگران کننده‌ای آشفته شده و نه تنها جوانان و زوج‌ها که دستیابی به سرپناه برای آن‌ها حتی قابل تصور هم نیست، بلکه بالغ بر ۷ میلیون خانوار معادل ۳۵ درصد جمعیت کشور که مستاجر هستند هم دچار اضطراب از آشفتگی قیمت‌ها و بی ضابطه بودن آن هستند. ناگفته نماند این آشفتگی منحصر به مستاجران نیست بلکه بخشی قابل توجهی از مالکان هم برای تبدیل به احسن و ارتقای ملک خود، دچار سردرگمی و ناامیدی شده‌اند. به نظر می‌رسد برای حل تدریجی این بازار آشفته قبل از هر گونه اقدام و سیاست گذاری، ضروری است برخی واقعیت‌های تلخ حاکم بر بازار مسکن را بشناسیم که بنده نام آن را حاکمیت مافیای مسکن گذاشته‌ام و عده‌ای سهوا و از سر ندانستن و عده‌ای کاملا آگاهانه و از سر اصرار، وجود مافیای مسکن را انکار می‌کنند و می‌فرمایند شواهد وجود مافیای مسکن را اعلام کنیم تا بروند شواهد را از بین ببرند و به ارتزاق نامشروع خود به قیمت خاکسترنشینی مردم ادامه دهند! ساده‌لوحان می‌گویند قیمت مسکن در ایران مثل همه جای جهان تابعی از شرایط اقتصادی است و سخن گفتن از مافیا، برآمده از نوعی مالیخولیای ذهنی و رسوبات سوسیالیستی است.
در پاسخ عرض می‌کنم، آری من هم می‌دانم عرضه و تقاضا در قیمت هر کالایی از جمله مسکن تاثیرگذار است. می‌دانم مسکن در کنار خودرو، ارز، طلا و سکه در ایران به جای کالای مصرفی کالای سرمایه‌ای است و پشتوانه زندگی بخشی از مردم است. من هم می‌دانم بین عرضه و تقاضای مسکن در ایران شکافی حدود ۴۰۰ هزار واحدی وجود دارد و با غلبه تقاضا بر عرضه، قیمت مسکن افزایش می‌یابد. می‌دانم بسیاری از فعالان این صنعت پرمشقت به سود ۱۰۰ درصدی! کفایت کرده و زیاده‌خواه نیستند و خیلی مولفه‌ها و متغیر‌های دیگر را هم می‌دانم، اما هیچ کدام از این دانسته‌ها به پرسش‌های زیر پاسخ نمی‌دهد جز اینکه در حوزه مسکن نوعی همکاری و تقسیم کار بین افرادی محدود و مرتبط با دولت و نهاد‌های صاحب املاک و زمین و شبکه بانکی وجود دارد که روز به روز به نفع دایره محدود ذی‌نفعان خود و به ضرر اکثریت ملت کار کرده و متاسفانه هیچ عزم ملی، انقلابی، دینی، وجدانی، کارشناسی و حتی افشاگرانه و آگاهی‌بخش برای مقابله با آن وجود ندارد و این استخوای لای زخم مردم، هر روز عفونی‌تر شده و این نگرانی وجود دارد که روزی خشم عمومی ناشی از عملکرد این شبکه ناسالم، همه کاخ‌های نامشروع برپا شده توسط این مافیا را بر سر آن‌ها ویران کند.
پرسش‌های اصلی عبارت است از:
ـ منابع اصلی مالی خرید و فروش املاک گرانقیمت در کشور به‌ویژه در تهران چیست؟ آیا عرق جبین و نان حلال ناشی از زحمت است یا پولشویی و قاچاق؟ آیا هیچ نهادی در کشور با رعایت حقوق شهروندی می‌پرسد منابع تامین مالی خرید املاک چند ده یا چند صد میلیاردی آن هم به شکل انبوه از کجا تامین شده است؟
ـ معیار‌های تعیین قیمت در خرید و فروش و اجاره و رهن املاک چیست؟ در کدام بخش اقتصاد ایران هر کسی می‌تواند برای فروش کالا و خدمات خود بدون ضابطه عمل کند جز مسکن؟ حتی مواد مخدر هم در کشور در شبکه غیر رسمی نرخ گذاری می‌شود، اما قیمت مسکن در پستو‌های پنهان تعیین می‌شود که سر نخ آن در بنگاه‌های معاملات املاک است.
ـ نقش شبکه بانکی در تملک و قیمت گذاری مسکن در کشور چگونه است؟ بانک‌ها بطور دقیق اعلام کنند چه مقدار ملک و زمین و مستغلات دارند؟ برآورد قیمت آن‌ها چقدر است؟ بین تامین وثیقه ملکی و اعطای وام به ابربدهکاران بانکی و قیمت گذاری املاک توثیقی چه رابطه‌ای است؟
ـ نقش نهاد‌های حاکمیتی و سازمان‌های دولتی که وارث میلیون‌ها هکتار زمین و ملک و باغ مصادره‌ای و توقیفی و منابع طبیعی هستند در بازار مسکن چیست و دقیقا توضیح داده شود ستادها، بنیاد‌ها و وزارت‌خانه‌ها و سازمان‌ها به چه میزان در برج سازی و سوداگری مسکن دخالت دارند و سود حاصل از این فعالیت‌ها چقدر است؟ چگونه است که در آگهی‌های رسمی باغات و ویلا‌های اطراف تهران قید می‌شود ارزش ملک با نامه جهاد یک میلیارد بالاتر است؟
ـ نقش برخی از املاک و بنگاه‌های مسکن بعنوان پادوی مافیای مسکن برای افکار عمومی تببین شود. انشاءالله که نقش آن‌ها سازنده باشد و ما شرمنده آن‌ها شویم! (تاکید می‌کنم برخی وگرنه کاملا آگاهم که اکثریت فعالان این بخش جوانان تحصیلکرده و پرتلاشی هستند که برای کسب روزی حلال فعالیت می‌کنند.)
ـ چرا با وجود گذشت ۴۲ سال از انقلاب اسلامی همه قوانین و مقررات، به نفع افزایش تملک زمین و مسکن بوده و هیچ محدودیت جدی در این خصوص وضع نشده است؟ هیچ نظریه اقتصادی اجازه نمی‌دهد وقتی کالایی کمیاب است تکاثر و تجمیع آن به ضرر متقاضیان ذی‌حق مجاز باشد؟
ـ چرا مالیات تملک، خرید و فروش مسکن اینقدر پایین و شبیه به شوخی است؟ و هیچ نقش بازدارنده‌ای در کاهش سوداگری مسکن ندارد؟ بار‌ها کارشناسان گفته‌اند فقط اصلاح همین یک مورد دست سوداگران را از بازار مسکن کوتاه خواهد کرد.
ـ چرا تاکنون برای استفاده یا وضع مالیات بر بیش از ۳ میلیون واحد خالی در کشور که دست کم حدود ۵۰۰ هزار واحد آن در تهران است هیچ قانون و ضابطه‌ای تدوین و اجرا نشده است؟
ـ چرا بازار مسکن در ایران بر خلاف همه جهان توسط دلالان، واسطه‌ها و سوداگران تنظیم می‌شود نه مصرف‌کنندگان؟ چرا تنظیم‌گر و رگولاتوری در بازار مسکن ایران وجود ندارد؟ برخی آمار‌ها می‌گوید دست کم ۷۵ درصد خرید در معاملات مسکن توسط غیرمصرف‌کننده‌ها انجام می‌شود.
ـ چرا دست کم ۸۰ درصد تقاضای واقعی مسکن در کشور برای واحد‌های زیر ۸۰ متری است، اما ۸۰ درصد عرضه واحد‌های بالای ۸۰ متر است و به تقاضای مشتری و مصرف کننده ذره‌ای اعتنا نمی‌شود؟ این چه معنایی دارد؟ جز اینکه بسیاری از ساخت و ساز‌ها نه برای مصرف کننده بلکه برای پولشویی است؟
ـ چرا نظام بانکداری در ایران بر خلاف همه جای جهان هزینه خرید ۸۰ در صد قیمت ملک را به روز تقبل نمی‌کند تا شهروندان خوش حساب بتوانند بی دغدغه صاحب ملک شده و در بازه‌های ۲۰ تا ۳۰ ساله اقساط آن را پرداخت کنند؟ بر اساس اطلاعات به روز اینجانب همین حالا در مهد سرمایه‌داری بی‌رحم یعنی امریکا می‌توان با ۵۰۰ هزار دلار به بالا مالک خانه ویلایی حدود ۵۰۰ متری در برخی ایالت‌های این کشور شد که بالغ بر ۸۰ درصد آن را بانک‌ها بر اساس نظام اعتبار سنجی مشتری تامین می‌کنند. (برای نمونه به این سایت مراجعه کنید https://www.realtor.com/)
بلافاصله بر اساس یک اشتباه مشهور ۵۰۰ هزار دلار را ضرب در ۱۷ هزار تومان به نرخ ایران نکنید که می‌شود معادل هشت میلیاد و پانصد میلیون تومان! این یک محاسبه کاملا غلط است. برای محاسبه تقریبی باید معیار برابر قدرت خرید را در نظر بگیرید. برای مثال ارزش این ملک در امریکا برابر با حدود ۱۰۰ ماه حقوق یک کارگر و کارمند ساده با درآمد ماهی حدود ۵ هزار دلار است. حالا مقایسه کنید این قیمت را با قیمت املاک در ایران، اگر حقوق کارگر یا کارمند ساده را در ایران ماهی ۳ میلیون تومان در نظر بگیریم کل درآمد او در ۱۰۰ ماه می‌شود ۳۰۰ میلیون تومان. آیا در ایران می‌شود با ۳۰۰ میلیون تومان خانه ویلایی ۵۰۰ متری خرید؟ قیمت خانه ویلایی ۵۰۰ متری در ایران دستکم ۵ میلیارد تومان است و با همین محاسبه ساده می‌توان نتیجه گیری کرد قیمت ملک در ایران دستکم ۱۰ برابر آمریکاست، واقعیتی که عامدانه از گفتن آن پرهیز می‌شود.
ـ چرا وقتی دلار ۱۰۰ ریال گران می‌شود بلافاصله اثر آن در کسری از ثانیه بر همه مصالح ساختمانی نمود می‌یابد و واحد‌هایی که مثلا ۵ سال قبل هم ساخته شده از افزایش قیمت دلار تاثیر حداکثری می‌گیرند، اما وقتی دلار مانند سال ۹۸ دست کم ۵ هزار تومان ارزان شد هیچ تاثیری در کاهش قیمت مسکن نداشت؟
هر وقت به پرسش‌های صریح و شفاف ۱۲ گانه مذکور پاسخ‌های صریح و شفاف داده شد شاید بتوان در وجود مافیای مسکن در ایران تامل و بازنگری کرد. نگارنده از نقد‌های کارشناسی و منطقی در باره داده‌ها و روش تحلیل این نوشتار استقبال می‌کند و از آن‌ها برای تکمیل و رفع نقاط ضعف آن بهره‌مند خواهد شد.
استادیار و پژوهشگر علوم سیاسی
