طبق دیدگاه کارشناسان، حضور و دخالت دولت در بازار مسکن به واسطه دولتی بودن کل اقتصاد امری اجتناب ناپذیر است، اما چگونگی و میزان سهم آن، مورد مناقشه است.
به همین خاطر، دولت در اقدامی تازه، برنامه ای ۲ ساله برای تنظیم بازار مسکن اعلام کرده است. به گزارش رسانه ها این برنامه در مراسمی که روز گذشته با حضور رئیسجمهور برای ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی روی اراضی دولت به اجرا درآمد، اعلام شد.طبق برنامه یاد شده، قرار است به طور کل و تا پایان سال جاری عملیات اجرای ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی با کنترل مستقیم دولت شروع و تا پایان این دولت، همه واحدها تکمیل و به متقاضیان تحویل شود.
این اقدام دولت در حالی است که رویکرد عدم دخالت مستقیم دولت در ساخت مسکن، طی ده سال گذشته رویکرد غالب در دولت بوده است. برای مثال «عباس آخوندی»، وزیر سابق وزارت راه و شهرسازی در جلسه تودیع و معارفه وزیر جدید اذعان کرد: به ساخت و ساز مسکن توسط دولت اعتقادی ندارم، به همین دلیل در سال های گذشته بیشتر به دنبال حمایت از ساخت مسکن توسط افراد بوده ایم تا اینکه دولت عمل کند.
گامی مثبت اما ناکافی
بر اساس آمارهای موجود، تا قبل از رکود اخیر تولید مسکن کشور کمتر از ۳۰۰ هزار واحد است. این در حالی است که نیاز واقعی ساخت حدود یک میلیون واحد در سال است. بنایر این، به نظر می رسد اگر چه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی توسط دولت و طی دو سال به خودی خود مثبت است اما تناسبی با جبران کمبود ۷۰۰ هزار واحد مسکونی در سال ندارد.
به اعتقاد کارشناسات ممکن است اصل عدم دخالت دولت در بازار مسکن به خودی خود درست باشد، اما این اصل در مورد اقتصادی که به گواهی آمار بیش از ۸۰ درصد آن در دست دولت است صادق نیست. درواقع، انتظار جبران کمبود مسکن توسط بخش خصوصی خیلی منطقی به نظر نمی رسد.
با این حال سرمایه گذاران خرد و درشت زیادی در بخش خصوصی فعال هستند اما بخش قابل توجهی از سرمایه مورد نیاز آنها نیز توسط دولت و از طریق اعطای تسهیلات چه به سازندگان و چه به متقاضیان تأمین می شود.
بنابراین، می توان گفت که دولت همواره در موضوع مسکن درگیر بوده و اگرچه می تواند خود دست به ساخت و ساز نزند اما این به معنای عدم دخالت آن در این بخش نیست. به بیان ساده تر، مسکن نیاز به سرمایه دارد و جز دولت، هیچ فرد و یا شرکت خصوصی دیگری آنقدر پول ندارد که بتواند عرضه مسکن را به تقاضای موجود نزدیک و جامعه را از زیر فشار تورم آن خلاص کند.
بر اساس دیدگاه کارشناسات دولت باید از چند جهت دست به انجام اقداماتی بزند. یکی اینکه به متقاضیان ساخت و یا خرید خانه تسهیلات بدهد. یعنی با فراهم کردن منابع لازم امکان تقویت قدرت خرید متقاضیان و در نتیجه خاه دار شدن آنها را فراهم سازد.
راه دیگر این است که خود دولت اقدام به ساخت و ساز بکند و دست کم برای بخشی از متقاضیان خانه بسازد. در نهایت و به عنوان مهمترین اقدام باید تلاش کند تا شاخص های اقتصادی سطح کلان همچون مهار تورم، افزایش رشد اقتصادی، کاهش بیکاری و غیره به وضعیت مطلوب نزدیک شود. زیرا مسکن بخشی از نظام اقتصادی کشور بوده و به همین خاطر رشد و رونق و حل مشکلات آن جز از طریق حل مشکلات سایر اجزا امکان پذیر نیست.
مشکلات ریشه دار مسکن
در واقع معضل مسکن ریشه در مشکلاتی دارد که در ساختار اقتصاد نفتی کشور نهفته است. به همین خاطر موضوع تورم شدید بخش مسکن و سپس ورود به دوران رکود سابقه تاریخی قابل توجهی داشته و همچون داستانی تکراری است که در دوره های زمانی مختلف با آن روبه رو می شویم.
برای مثال در اواخر رژیم پهلوی در سال ۱۳۵۶ نابسامانی بیسابقهای بر بازار مسکن حاکم شد و تورم فزاینده بخش ساختمان که به علت رونق و تحرک فوقالعاده فعالیتهای ساختمانی در سال ۱۳۵۵ به اوج خود رسیده بود، در اوایل سال ۱۳۵۶ نیز ادامه داشت و اثرات آن به شکل رشد سریع قیمت زمین، دستمزد کارگران و بهای مصالح ساختمانی هزینه سرمایهگذاری در ساختمان را بهشدت بالا برد. همچنین،در اواخرسال ۱۳۵۷ و در آستانه انقلاب بازار مسکن دچار رکود نسبی شد و این رکود تا اوایل سال ۱۳۵۸ ادامه داشت.
بعد از انقلاب و به ویژه در دوران جنگ مشکل کمبود مسکن همواره ادامه پیدا کرد و طبق آمارهای موجود حدوداً ۴/۱ میلیون واحد کمبود وجود داشت. در دوران سازندگی نیز بهطور متوسط قیمت زمین در ۳۰ شهر بزرگ کشور ۵/۶ برابر افزایش یافت و قیمت مسکن ۸/۸ برابر شد.
در ۸ سال دولت محمد خاتمی میانگین قیمت هر مترمربع واحدمسکونی در تهران از ۱۵۵ هزار تومان به ۵۸۳ هزار تومان میرسد و رشد ۷/۳ برابری پیدا میکند. در دوران ریاست جمهوری آقای احمدی نژاد برجسته ترین کار در زمینه مسکن شروع پروژه مسکن مهر بود. با این که چند میلیون خانه در قالب این پروژه ساخته شد ولی به دلایلی همچون افزایش حجم نقدینگی، مکان یابی نادرست و در نتیجه بدون متقاضی ماندن بخشی از مسکن مهر و مواردی از این دست بازار مسکن در این دوره نیز با تورم و افزایش قابل توجه قیمت ها مواجه شد.
اکنون نیز به واسطه چند برابر شدن قیمت مسکن رکود بزرگی در این بازار پیش بینی می شود. تعداد معاملات ملکی کاهش پیدا کرده و صدور پروانه های ساخت و ساز نیز کم شده است. ورود دولت به این عرصه، در صورتی که برنامه ساخت ۴۰۰ هزار واحد مسکونی به خوبی پیش رود می تواند گوشه ای از این رکود را جبران کند.
با این حال، چاره اصلی کار در جای دیگری است. تا زمانی که فاصله و شکاف بین قیمت مسکن و درآمد و دستمزد اقشار مختلف، به ویژه طبقات اجتماعی و دهک های درآمدی پایین کم نشود و دوره زمانی خانه دار شدن برای خانواده های ایرانی کاهش نیابد نمی توان به راهکارهای موقتی زیاد دلبسته شود. مگر دولت بتواند آنقدر مسکن ارزان تولید کند که نسبت بین عرضه و تقاضا را نفع عرضه تغییر دهد.
