باتوجه به گرانی مسکن و رشد تورم در سال‌های اخیر، بازار خانه‌های کلنگی حسابی داغ شده و سهم خرید خانه‌های نوساز از کل معاملات کمتر شده است.
دیدارنیوز: بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد سهم خرید خانه‌های نوساز از کل معاملات در سال‌های اخیر کاهشی بوده و در مقابل سهم معامله خانه‌هایی با عمر بیش از ۲۰ سال افزایش یافته است. این در حالی‌ست که متوسط عمر مفید بنا در ایران حدود ۲۵ سال است و بر این اساس برخی از این واحد‌ها عملا کاربرد خود را از دست داده‌اند.
گرانی مسکن و رشد تورم در سال‌های اخیر تاثیرات گسترده‌ای بر ابعاد گوناگون حوزه املاک داشته است، به‌گونه‌ای که ترکیب سنتی خرید مردم را نیز دگرگون کرده است. سهم توزیع تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله‌شده در تهران بر حسب عمر بنا گواهی بر این امر است.
سهم آپارتمان‌های نوساز از معاملات
بررسی گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات بازار مسکن تهران نشان می‌دهد سهم خانه‌های نوساز در واحد‌های مسکونی معامله‌شده سال ۱۳۹۹ یعنی آخرین سال ریاست جمهوری حسن روحانی ۳۷ درصد و سهم خانه‌هایی با سن بیش از ۲۰ سال ۱۲.۸ درصد بوده است.
مهر سال بعد یعنی سال ۱۴۰۰ و اولین سال ریاست جمهوری ابراهیم رئیسی سهم خانه‌هایی با عمر نهایتا پنج سال از کل معاملات ۳۳ درصد و سهم واحد‌هایی با عمر بیش از ۲۰ سال ۱۳.۱ درصد ثبت شده است.
این معادله در دو سال بعد نیز با همین ترتیب ادامه یافته است و سهم خانه‌های نوساز ۲۸.۶ درصد و سهم خانه‌های قدیمی‌ساز ۲۱.۱ درصد برآورد شده است.
گزارش جدید بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در مهرماه نیز بیانگر آن است که واحد‌های مسکونی نوساز ۲۷.۴ درصد و و خانه‌هایی با عمر بیش از ۲۰ سال سهمی ۲۲ درصدی از کل معاملات طی این یک ماه داشته‌اند؛ بنابراین می‌توان نتیجه گرفت طی چهار سال اخیر به‌طور منظم سهم آپارتمان‌های نوساز از کل معاملات روندی کاهشی داشته، اما در مقابل، سهم خانه‌های قدیمی‌ساخت مسیری صعودی را طی کرده است.
بر این اساس می‌توان نتیجه‌گیری کرد افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید مردم در سال‌های اخیر باعث شده است معیار مردم برای خرید خانه‌ای باکیفیت تا حد قابل توجهی پایین بیاید و در نتیجه اقبال خانه‌های قدیمی برای جذب مشتری بالا رود. این تغییر تقاضا در بازار اجاره نیز ردپای خود را باقی گذاشته است.
رکود در معاملات و ساخت و ساز، کاهش قدرت خرید مردم و افزایش بی‌سابقه قیمت واحد‌های مسکونی ترکیب‌های پیشین را تغییر داده است. یکی از این تغییراتی که رسانه‌ها در ماه‌های گذشته در مورد آن نوشته‌اند نزدیک شدن اجاره‌بهای آپارتمان‌های نوساز و قدیمی‌ساخت است. اما این موضوع تا چه اندازه به حقیقت عملکرد بازار نزدیک است؟
تلاقی قیمت مسکن نوساز و قدیمی
بررسی آگهی‌های مسکن مناطق مختلف نشان می‌دهد، در برخی مناطق اجاره خانه‌های نوساز و قدیمی به یکدیگر نزدیک شده است. برای مثال آپارتمانی نوساز با متراژ ۱۰۰ متر در محدوده پونک ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۲۰ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد، این در حالی‌ست که اجاره‌بهای واحدی دیگری در همان منطقه و با همان متراژ که در سال ۱۳۹۲ ساخته شده است ۵۰۰ میلیون تومان رهن و ۱۸ میلیون تومان اجاره ماهانه دارد.
همچنین در فایل‌های مناطق دیگر مانند منطقه ۱۰ که بر اساس گزارش‌های پبشین مرکز آمار ایران از پرطرفدارترین مناطق است، همین موارد به چشم می‌خورد. یکی از این فایل‌ها واحدی مسکونی است که ساخت آن به سال ۱۳۹۴ برمی‌گردد و متراژ حدود ۶۰ متر دارد. صاحب این واحد ۴۰۰ میلیون تومان رهن کامل برای آن در نظر گرفته است. از سوی دیگر آپارتمانی در همین منطقه با متراژ مشابه، ۳۹۰ میلیون تومان رهن و اجاره‌ای پایین معادل یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان دارد.
عمر ساختمان‌ها در ایران ۲۵ سال، در اروپا ۱۰۰ سال!
افزایش تقاضا برای خانه‌های بالای ۲۰ سال در ایران در حالی نسبت به سال‌های گذشته رشد داشته که بر اساس گفته کارشناسان میانگین عمر ساختمان‌های مسکونی ایران از حدود ۳۰ سال در دهه ۱۳۵۰، به ۲۵ سال در سال‌های فعلی کاهش داشته است. این در حالی‌ست که عمر ساختمان‌ها در برخی کشور‌های غربی به ۱۰۰ سال نیز می‌رسد؛ بنابراین آمار، بخش چشمگیری از مردم حق انتخاب را برای خرید یک خانه با کیفیت از دست داده‌اند و مجبورند برای تهیه سرپناه متناسب با بودجه خود نزدیک‌ترین گزینه را بدون در نظر گرفتن شرایط آن انتخاب کنند.
از سوی دیگر این تغییر تقاضا نیز پس از مدتی باعث شده است قیمت این خانه‌ها که حالا دیگر کلنگی محسوب می‌شوند به قیمت خانه‌های نوساز با عمر نهایتا پنج سال نزدیک شود.
