ساخت یک میلیون مسکن در سال وعده مهم دولت رئیسی است. وعده‌ای که بسیاری نسبت به آن خوش‌بین نیستند. گزارش حاضر اما با نگاهی خوش‌بینانه به بررسی لوازم تحقق این وعده پرداخته است.
دیدارنیوز ـ سهراب مظاهری:* سابقه ساخت مسکن طی دهه اخیر گویاست که برای تامین مسکن گروه‌های ضعیف ومتوسط رو به پایین دوپروژه بزرگ ساخت مسکن مهر به ظرفیت حدود ۲/۲ میلیون آپارتمان و مسکن ملی به ظرفیت ۴۰۰ هزارواحد آپارتمانی درفاصله زمانی سال‌های ۱۳۸۹ تا ۱۳۹۹ انجام گرفته است.
در واقع یک پروژه ده ساله بوده که طی آن بطور متوسط هرسال ۲۲۰ هزار واحد مسکونی تولید شده و البته دلایل و دفاعیات بسیار زیادی برای طولانی شدن آن طی سال‌ها مطرح شده که هم مسئولان امر به ظرایف و دقایق آن واقفند و هم کسانیکه برای صاحبخانه شدن درآن پروژه‌های بزرگ عضو شده بودند؛ وشاید بسیاری ازآن موانع ومحدودیت‌های آشکار و پنهان هنوز برای متقاضیان متکثر سرپناه درشرایط امروز مکشوف نباشد. درسال‌های ۹۲ و ۹۳ رقم تولید مسکن ازمرز ۶۰۰ هزار واحد عبورکرد و در سال‌های اخیر سال‌های ۹۸ و ۹۹ به حدود ۴۰۰ هزار واحد کاهش یافت؛ بنابراین برای تعدیل و بازگشت به سال‌های پیشین، بایستی طرح مصوب (جهش تولید میلیونی مسکن) قطعیت و عملیاتی شدن مفهوم جهش را به نمایش بگذارد
اماهمیشه فهرستی ازمشکلات ومحدودیت‌های شناخته شده در مسیر ساخت مسکن وجود داشته که هنوز و همچنان به اعتبار و تاثیرگذاری خود باقیمانده اند مانند:
عنصراصلی و اولیه، زمین لازم برای احداث درسطوح کلان و کلنی است و دراین رابطه ازطرف معاون مسکن و ساختمان وزارت راه وشهرسازی نقل شده که همه چیز برای تامین زمین جهت چهارسال دولت سیزدهم فراهم است؛ یعنی موضوعی که به عنوان پاشنه آشیل همه طرح‌های مسکن نامبرده می‌شد و در چهار سال گذشته به عامل مهمی برای کندی افزایش ظرفیت درساخت مسکن ملی تبدیل شده بود.
اما امروز دیگر قرار نیست که عملیات اجرایی احداث مسکن، معطل تامین زمین بماند والبته این نگاه وانتظار درواقع کلید گشایش و اقدامات نخستین درمسیر اجرای قانون جهش تولید مسکن محسوب میگردد منظور آنکه سخن مسئولان دراین باره همراه با مستندات و تجربه‌های پیشین است به این معنا که تامین زمین ۶۰ درصد هزینه مسکن را شامل میشود.
این امر ضمن آنکه مبنای الزامات اولیه بشمارمی آید همزمان ضرورت برنامه ریزی کلان را هم هشدار می‌دهد؛ به همین خاطر گفته میشود که سیستم بانکی کشور مکلف شده تا ۳۵۰ هزار میلیارد تومان به بخش مسکن تخصیص دهد و براین اساس مطابق توضیحات معاون وزیر راه وشهرسازی؛ ۱۹ بانک خصوصی و دولتی مکلف به پرداخت وتامین آن هستند.
درمصاحبه‌هایی که بعضا توسط مسئولان ذیربط انجام میشود می‌توان نگاه و جلوه‌های امیدبخشی را در راستای رفع یکی از نیاز‌های کلیدی مردم استنباط کرد، وگرچه معضلات دیرین و معمول مسکن و مشکلات ساخت وساز و بغرنج‌های موجود در راه خانه‌دار شدن بسیاری از سکنه شهر‌های بزرگ وکوچک همیشه درمراحل ایده‌ها وانگیزه‌ها، تصمیم‌ها، پیشنهاد‌ها، طرح‌ها و برنامه‌ها وجود داشته، اما وعده‌های اخیر دارای امتیاز امیدبخشی است، زیرا همه دوایر و نهاد‌ها موظف می‌شوند تا هزینه زمین برای احداث به صفر برسد و اینکه تحقق آنچه که انتظار می‌رود و هدف غایی طرح‌ها و برنامه‌هاست سقف زمانی محکمی دارد و از شعائرانتخاباتی تا جلسات اخیر هیئت دولت همچنان مطرح و مورد تاکید است .
نکته بارز در پروژه‌های ملی آنست که باید تمام ظرفیت‌ها در اختیار پروژه قرار گیرند و هیچکس حق ندارد سیاست‌های کلان کشور را با چالش روبرو کند واینکه پروژه مسکن چهارمیلیون واحدی طی دوره چهارساله دولت سیزدهم به عنوان یک طرح ملی تعریف شده که از ویژگی بارز آن الزام درمشارکت تمام ارگان‌ها ومساعدت حداکثری است.
وزیر راه و شهرسازی بعد از اولین جلسه شورای عالی مسکن اعلام کرد قانون جهش تولید مسکن که توسط رئیس جمهور ابلاغ شد قطعا در تامین نیاز مسکن کشور بسیار موثر خواهد بود و تشکیل جلسات پیگیر شورای عالی مسکن به ریاست رئیس دولت، مشکلات و موانع موجود در راه اجرای تولید انبوه مسکن را برطرف می‌کند و وعده شد که به زودی وارد اجرای فاز نخست ساخت و ساز‌ها خواهیم شد.
این طرح پیشتر از سوی مجلس به تصویب رسیده وسپس مورد تایید شورای نگهبان نیزقرارگرفته ومقرر شده ساخت سالانه یک میلیون خانه در متراژ‌های ۷۰ تا ۱۰۰ متر مربع در دستورکار باشد و دولت مکلف است سالانه ۱۶۰ هزار میلیارد تومان به این طرح اختصاص دهد.
گرچه برخی ازکارشناسان حوزه مسکن معتقدند با توجه به هزینه‌های سنگین زیرساخت‌های یک میلیون واحد مسکونی نیاز به رقم‌هایی به مراتب سنگین‌تر از ۱۶۰ هزار میلیارد تومان دارد و برخی حتی این رقم را تا ۲۵ برابر دانسته اند.
اما با توجه به اتکای اصلی ساخت و ساز به بخش خصوصی، دولت و مجلس باید بتوانند اقبال برای سرمایه گذاری در این حوزه از سوی بخش خصوصی را افزایش دهند.
از جمله راهکار‌های دستیابی به اهداف طرح جهش تولید و تامین مسکن، یکی راه اندازی صندوق ملی مسکن خواهد بود که تضمین اعتباری و حمایتی محکمی محسوب میشود، دوم، منابع حاصل از بازگشت یا مهلت دادن اعتبارات مسکن مهر و نهایتا تغییرات و افزایش مانده تسهیلات پرداختی.
با توجه به آنکه سیاست دولت سیزدهم تولید انبوه و مستمر مسکن است، قطعا تخفیف‌ها و مشوق‌های دولتی شامل طرح‌های حمایتی مسکن از جمله طرح اقدام ملی و جهش تولید مطمح نظر دست اندرکاران برنامه توسعه مسکن قرارخواهد گرفت.
به همین دلیل معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی با اشاره به اینکه قانون جهش تولید و طرح اقدام ملی همگی جزء طرح‌های حمایتی دولت در حوزه مسکن محسوب می‌شوند بنابراین در راستای سیاست تولید مستمر مسکن، تمامی طرح‌های حمایتی مشمول مشوق‌ها و تخفیف‌های دولتی قرارخواهند گرفت.
ازهمین منظر موکدا توصیه شده هر امتیازی که دولت بتواند برای مسکن حمایتی مصوب کند به تمامی پروژه‌ها از جمله طرح اقدام ملی و جهش تولید مسکن، تعلق می‌گیرد.
مطابق نظر یکی ازاعضای انجمن صنفی مهندسان مشاور ساختمان، صدور مجوزها، آماده‌سازی زیرساخت‌ها و تامین زمین، مصالح و منابع مالی از مسائل مهم در ساخت واحد‌های مسکونی هستند که دولت برای آن‌ها برنامه‌ریزی کرده واین ازنقاط قوت برنامه وسیع دولت قلمداد میگردد.
یعنی اینکه وجود زمین با مالکیت دولتی در سطح کشور از امتیازات موجود محسوب میشود که در اجرای طرح ساخت مسکن ۴ میلیون واحدی می‌تواند بسیار گره‌گشا باشد؛ گفته میشود که بسیاری از این زمین‌ها قابلیت تبدیل شدن به عرصه‌های مسکونی را دارند و درعین حال اراضی موجود می‌توانند در قالب واگذاری زمین‌های دولتی، اراضی سازمان منابع طبیعی، اراضی تحت مالکیت شرکت‌های تابعه دولتی، با قیمتی پایین‌تر و یا با اجاره ۹۹ ساله در اختیار طرح ساخت مسکن ۴ میلیون واحدی قرار گیرند و این موضوع فاکتور بسیارمهم و موثری در راستای طرح احداث مسکن ازسوی دولت به حساب می‌آید، زیرا بطور قابل توجهی در کاهش قیمت مسکن موثرخواهد بود.
درواقع تمام وزارتخانه‌ها، مؤسسات و دستگاه‌های دولتی و همچنین شرکت‌هایی که ۱۰۰ درصد سرمایه و سهام آن‌ها متعلق به دولت است، مکلف هستند نسبت به واگذاری و تحویل رایگان اراضی در اختیار خود ظرف دو ماه از درخواست وزارت راه و شهرسازی اقدام کنند.
دراین رابطه قطعا باید ادارات ثبت اسناد و املاک نیز مکلف باشند تا پس از اعلام ظرف یک ماه نسبت به تفکیک و ثبت انتقال ملک در دفتر املاک و صدور سند مالکیت به نام دولت با نمایندگی وزارت مسکن و شهرسازی اقدام کنند که تحقق این آیین‌نامه در قانون جهش تولید بار دیگر مورد تاکید قرارگرفته و قرار است با حضور پررنگ دولت، نهاد‌های اجرایی و نظارتی تأثیر بسزایی در بهره‌گیری از این پتانسیل داشته باشد.
نکته بسیار مهمی را که یکی ازاعضای انجمن صنفی مهندسان مشاور بدان اشاره کرده آنست که پروژه مسکن ۴ میلیون واحدی دریک دوره چهارساله الزاما به صورت سراسری و ملی تعریف شده وباید دانست که در پروژه‌های ملی تمام ظرفیت‌ها می‌بایست در اختیار قرارگیرند و کسی حق ندارد بر سر راه سیاست‌های کلان کشور مانعی بوجود آورد.
دولت باید با مکلف کردن ارگان‌های ذیربط و دخیل در حوزه صدور مجوز‌های لازم برای ساخت‌وساز از جمله سازمان منابع طبیعی، سازمان جهاد کشاورزی، شهرداری و نظام مهندسی و ... اقدام نماید و در جهت تسهیل صدور مجوز‌های مربوطه و همچنین هم افزایی حداکثری سازمان‌های فوق الذکر با ارگان‌های متولی امر ساخت مسکن نظارت داشته باشد تا تمام نهاد‌های ذیربط مانند شرکت عمران شهر‌های جدید، ادارات کل راه و شهرسازی، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و ... مدخلیت موثر خود را نشان دهند و به این ترتیب گام مهمی در پیشبرد هرچه بهتر اهداف طرح، کاهش مدت زمان و هزینه‌های ساخت برداشته شود.
بدون در نظر گرفتن تعامل بخش‌های دولتی و خصوصی و افزایش مقوله هم‌افزایی ساخت این حجم مسکن میسر نخواهد شد. مطابق (ماده ۱۰ ذیل بند د) از آیین‌نامه اجرایی قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن تحت عنوان: (برنامه حمایت از تولید صنعتی مسکن و استفاده از فناوری‌های نوین در احداث و عرضه مسکن)، جهت دستیابی به اهدافی همچون تسریع در تولید، افزایش کیفیت ساخت و تنوع بخشی به روش‌های تولید و همچنین کاهش قیمت تمام شده، شناسایی و ارزیابی شرکت‌های واجد صلاحیت که دارای تجربیات خوبی در حوزه امکانات صنعتی سازی و فن‌آوری‌های نوین هستند می‌تواند گام مهمی در پیشبرد این مهم در نظر گرفته شود.
خبر‌های امیدوارکننده‌ای که درگفتگو‌های مدیران پیگیر طرح تولید مسکن آن هم با ویژگی جهش و تعداد چند میلیونی منعکس میشود گویای آنست که احداث مسکن باطرح کلان ملی در یک قدمی تحقق و اجرا قرار گرفته و مقرر است به پشتوانه قانون «جهش تولید مسکن» واجرای بهینه آن گام موثر و کارسازی در جهت خانه دارشدن نیازمندان و واجدین شرایط برداشته شود و از این رهگذر بحران هزینه مسکن وگرانی آن از مالکیت تا رهن و اجاره برطرف گردد و در واقع ساخت سالانه یک میلیون مسکن از یک شعار انتخاباتی، عملا وارد اجراء و تحقق شایسته خود شود.
این توضیحات و برنامه‌های دلگرم کننده را وزیر راه و شهرسازی درسفر اخیر به فارس مورد اشاره قرار داده وبه امکانات و امورشدنی طرح اشاره کرده (در بعضی شهرها ۵۰ درصد از قیمت مسکن برای زمین است که در این طرح مجانی در اختیار مردم قرار می‌گیرد تسهیلات در نظر گرفته شده در سال ۳۶۰ هزار میلیارد تومان است و این عدد متناسب با تورم در سال‌های آتی افزایش پیدا می‌کند.)
علاوه برآن وعده داده شده که هفته آینده در شورای عالی پول و اعتبار سقف وام تصویب خواهد شد. پیشنهاد وزرات ذیربط مسکن در شهرها تا ۴۰۰ میلیون تومان و در روستا‌ها تا ۲۵۰ میلیون تومان تسهیلات ارزان قیمت خواهد بود که ارقامی دقیق و محاسبه شده هستند واین برنامه کاملا محاسبه شده به بانک‌ها ابلاغ خواهد شد.
دراین رابطه برای اقشار ضعیف، هم سودبانکی کاهش یافته و هم هر سال بازپرداخت افزایش خواهد یافت و دولت مصمم وموظف است برای همه مشمولان واجدشرایط از طریق صندوق ملی مسکن کمک نماید.
ازدیگر نکات امید بخش وزیر مسکن و شهرسازی آنست که تاکیدکرده (ما وظیفه داریم بنا بر قانون جهش تولید مسکن خدمات مجانی به مردم ارائه دهیم. از محل منابع خودمان زیرساخت‌ها را ایجاد خواهیم کرد و برای اخذ پروانه و مالیات تخفیف خواهیم داد.) اکنون ۴۰ میلیون تومان مالیات یک واحد مسکونی است که در این قانون این مالیات یک میلیون تومان پیش‌بینی شده است.
هزینه پروانه ساخت را نیز دولت تقبل می‌کند و این امربهترین شرایط رابرای توسعه احداث مسکن در کشور فراهم خواهد کرد.
جالب آنست که بخش مسکن پیشران اقتصاد نیز قلمداد میشود؛ با شروع احداث این واحد‌ها همه کارخانه‌ها فعال شده و اشتغال ایجاد میشود. از سوی دیگر، بخش قابل توجهی از هزینه سبد خانوار متعلق به مسکن است؛ بنابراین این طرح می‌تواند معیشت مردم را نجات دهد.
از آنجا که مسکن اولویتدارترین اقدام دولت معرفی شده همه مسئولین برای مشارکت مکلف گردیده اند و ساختاری ایجاد خواهدشد تا به صورت آنلاین احداث مسکن را قابلیت نظارت وپایش راداشته باشد
دراین رابطه گفته شده که دولت در شهر‌های کوچک به دنبال ایجاد ارتفاع نخواهدبود و زمین باید به صورت ویلایی به مردم واگذار شود. در شهر‌های کوچک که زمین کم نیست نباید اصلا به سمت مرتفع سازی رفت تا مردم راحت زندگی کنند؛ حتی تاکید شده که احداث بحشی از واحد‌های مسکونی به صورت خود مالکی خواهد بود به این معنا که زمین و تسهیلات در اختیار مردم قرار می‌گیرد تا خود واحد‌های مسکونی خود را بسازند و البته یک بخش از این واحد‌ها نیز توسط پیمانکاران و انبوه‌سازان احداث میشود.
بطور قطع نمی‌توان از حجم هزینه‌ها، ضریب تورم و محاسبات مالی که خود تابع تغییرات مشهود در شرایط اقتصادی کشوراست غافل ماند بنابراین بایستی دولت هرچه قویتر درتنویر این طرح کلان بکوشد و با مردم نیازمندی که ذینفعان اصلی هستند با شفافیت کامل سخن بگوید، زیرا هرگونه ابهام درتشریح کار و روند اجرایی و زمانبندی تعهد شده وچگونگی آینده پروژه، یقینا به افزایش معضلات ملی دامن خواهد زد ظاهرا دراین خصوص تمهیدات قابل ذکری وجود دارد که علی الحساب می‌توان به آن‌ها توجه داشت مانند:
قانون مصوب مجلس و وعده دولت برای تحقق نیاز به تامین وارائه زمین به صورت رایگان برای ساخت مسکن است. این قانون پیش‌بینی و توصیه کرده است که زمین‌های دولتی در اختیار سازمان‌های مختلف برای اجرای طرح جهش تولید مسکن در اختیار وزارت راه و شهرسازی قرار گیرد بنابراین گفته میشود که (بیش از یک میلیون هکتار زمین دولتی در شهرها، جوار شهرها و شهر‌های جدید متعلق به دولت است که برای یک میلیون واحد مسکونی شناسایی شده است.).
ولی با این حال چالش اصلی در این زمینه این است که وزارت راه و شهرسازی بتواند زمین‌های مازاد دیگر بخش‌های دولتی را برای ساخت مسکن تملک کند. موضوعی که در دولت قبل برای طرح ملی مسکن به مشکل خورده بود، اما با توجه به عزم دولت جدید می‌توان به تامین زمین برای احداث مسکن امیدوار بود.
برآورد‌های کارشناسی نشان می‌دهد که زمین به میزان کافی برای ساخت یک میلیونی مسکن در سال وجود دارد، اما درباره زمین‌های واقع در شهر‌های جدید یا احداث شهر‌های جدید در اطراف شهر‌های بزرگ برای ساخت مسکن، معضل هزینه‌های سنگین خدمات زیربنایی وجود دارد
در شرایطی که برای احداث مسکن در مناطق شهری تا حد زیادی زیرساخت‌های تامین آب، برق، گاز، راه و مراکز خدماتی از قبیل درمانگاه، مدرسه، مسجد و ... وجود دارد، اما در شهر‌های جدید در این زمینه با نبود این امکانات؛ مشکلاتی جدی بروز خواهندکرد و دقیقا مسئله مسکن مهر نیز همین بود که واحد‌های مسکونی فراوانی ساخته شد، ولی عملا بافت مسکونی به سختی و با گذشت زمان و هزینه‌های زیاد پدید آمد تا واحد مسکونی ساخته شده قابل بهره برداری شود.
بررسی وضعیت تولید و مصرف مصالح ساختمانی و برآورد میزان نیاز به آن‌ها برای تولید سالیانه یک میلیون واحد مسکونی نشان می‌دهد که تامین این مصالح امکان پذیر است. طبق برآورد‌های کارشناسی، میزان سیمان مصرفی برای سازه و فونداسیون به‌ازای هر مترمربع ۲۹۰ کیلوگرم است؛ بنابراین مقدار سیمان مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی تقریبا برابر با ۲۰ میلیون تن خواهد بود.
براساس آمار وزارت صمت، میزان تولید سیمان در سال گذشته ۶۳ میلیون تن بود که از این جهت سیمان مورد نیاز برای ساخت مسکن در کنارسایر مصارف می‌تواند پاسخ گو باشد.
از سوی دیگر طبق برآورد‌های کارشناسی، میزان میلگرد مصرفی در ساختمان به ازای هر متر مربع ۵۵کیلوگرم است و به این ترتیب میزان میلگرد مصرفی برای ساخت یک میلیون واحد مسکونی حدود ۳.۸ میلیون تن خواهد بود. آمار‌ها نشان از آن دارد که سال۱۳۹۹ میزان تولید میلگرد به ۸ میلیون تن رسیده است؛ بنابراین تامین میلگرد مورد نیاز طرح مذکور با توجه به ظرفیت تولید کارخانه‌های فولادی کشور قابل دسترس است.
مجلس با تصویب قانون جهش تولید مسکن و به طور مشخص‌تر در قالب تبصره ۱۸ قانون بودجه امسال، دولت را مکلف به اجرای این سیاست کرده است. در ذیل تبصره مذکور آمده است: (در سال ١٤٠٠ کلیه بانک‌ها و مؤسسات اعتباری غیر بانکی موظف اند برای احداث و نوسازی ۴۰۰ هزار واحد مسکن روستایی و شهری در شهر‌های کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعیت و ۸۰۰ هزار واحد مسکن شهری «با اولویت محلات و مناطق محروم» نسبت به پرداخت ۳۶۰ هزار میلیارد تومان تسهیلات ساخت مسکن معادل ۲۰ درصد تسهیلات نظام بانکی به افراد واجد شرایط اقدام کنند.)
گرچه بعضی کارشناسان معتقدند نظام بانکی ظرفیت تامین تسهیلات کافی برای ساخت مسکن را درشمار یک میلیون درسال در اختیار ندارد وحتی گفته شده با توجه به هزینه‌هایی که در کشور وجود دارد می‌توان گفت ساخت مسکن ارزان قیمت به معنای واقعی باید به فراموشی سپرده شود، زیرا درشرایط تورمی موجود دیگر امکان ساخت مسکن ارزان قیمت وجود ندارد.
در دهه ۸۰ هزینه‌های ساخت مسکن مهر در نهایت حدود ۳۰ تا ۴۰ میلیون تومان می‌شد، اما امروز حتی اگر دولت زمین رایگان در اختیار سازنده قرار دهد برای ساخت یک واحد ۷۵ متری بدون شک حدود ۴۰۰ میلیون تومان هزینه ساخت لازم است، بنابراین قیمت ساخت هر متر مسکن چهار تا پنج میلیون تومان خواهدبود.
باتوجه به جمیع نکات امید بخش و نیز موانعی که طبعا بر سر راه احداث یک میلیون مسکن درسال وجود دارد، از ۲۸ مهرماه عملا ثبت نام از متقاضیان میلیونی برای واحد‌های مسکونی ومیلیونی طرح جهش تولید و تامین مسکن درسامانه سمن آغاز گردید و نام نویسی یک ماه ادامه خواهد داشت درهمین رابطه معاون وزیر راه و شهرسازی اظهارداشته، متقاضیانی که صحت مدارک آن‌ها تایید شود، برای تشکیل حساب سپرده بنام خود به نظام بانکی کشور معرفی خواهند شد.
منابع :
ایرنا. مهرماه ۱۴۰۰ – اصغرمخلوقی (عضوانجمن صنفی مهندسان مشاور)
فارس. شهریور ۱۴۰۰ – رستم قاسمی (وزیر مسکن وشهرسازی)
ایسنا. شهریور ۱۴۰۰ – محمودمحمودزاذه (معاون وزیر مسکن وشهرسازی) پس از اولین جلسه شورای عالی مسکن در نهادریاست جمهوری
ایمنا. شهریور ۱۴۰۰ – شهرام معینی (عضو هییت علمی گروه اقتصاد دانشگاه اصفهان)
